Право собственности в практике ВСУ (незавершенное строительство)

Право собственности в практике

Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины вынесла постановление от 6 июля 2016 года, в котором была изложена позиция о праве собственности на объекты незавершенного строительства.

Исходя из обстоятельств дела, если в инвестиционном договоре специально не предусмотрены вопросы о такой недвижимости, то по закону инвестор не может получить права на это имущество, и застройщик вполне может эту часть недвижимости продать. Как и случилось в деле, о котором идет речь ниже.

В ВСУ обратилось ООО «Стилф» с заявлением о пересмотре решения Высшего хозяйственного суда от 15 марта 2016 года по делу №910/1891/14. В данном деле истцом выступало ООО «Призма Бета», а ответчиками — уже упомянутое ООО «Стилф» и ЧАО «Днепровская пристань». Тематикой иска было признание договора купли-продажи недействительным и признание права собственности.

Заявитель просил упомянутое решение ВХСУ отменить, также отменить постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 9 июля 2015 года, оставив без изменений постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 30 сентября 2014 года. Основанием для этого, по мнению заявителя, служит неодинаковое применение судом кассационной инстанции положений Гражданского кодекса (статьи 186, 203, 213, 215, 392). Заявитель ссылается на ряд постановлений ВХСУ, а также на постановления ВСУ от 18 ноября 2015 года по делам №6-1858цс15 и №244цс14 в подтверждение своих требований.

Суд первой инстанции

право собственности в практикеКак было установлено судами первой и апелляционной инстанции, предметом иска по делу №910/1891/14 является требование ООО «Призма Бета» о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, который был заключен 10 августа 2012 года между ЧАО «Днепровская пристань» и ООО «Стилф», а также о признании за истцом права собственности на данный объект незавершенного строительства — многоуровневый паркинг по адресу: г. Киев, пр-т Генерала Ватутина, 2т (готовность 26%). Суть требования состояла в том, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен между ответчиками с нарушением требований действующего законодательства, без согласования с ответчиком и инвестором строительства спорного объекта недвижимости.

Решением Хозяйственного суда города Киева от 20 июля 2014 года указанный иск был удовлетворен. Решение суда первой инстанции было обосновано тем, что постройка спорной недвижимости (многоуровневого паркинга в составе второй очереди постройки торгово-развлекательного комплекса) была предметом инвестиционного договора между ООО «Призма Бета» и ЗАО «Днепровская пристань» (после смены наименования — ЧАО «Днепровская пристань»). Истец, будучи инвестором, выполнил денежное обязательство по инвестиционному договору, уплатив стоимость объекта строительства (включая как объекты завершенного, так и незавершенного строительства), совершив, таким образом, направленные на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения права требования перехода права собственности на объект строительства или получения имущественных прав на данный объект.

Поскольку ЧАО «Днепровская пристань» при заключении оспариваемого договора купли-продажи не получило в установленном законом порядке согласие инвестора (как вкладчика денежных средств), то это противоречит ч. 5 ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности». Право владения, пользования и распоряжения объектами и результатами инвестиций согласно этой статье принадлежит инвестору (включая торговые операции и реинвестиции). Также суд отметил, что отчуждение объекта незавершенного строительства свидетельствует о том, что истец был лишен права требования перехода права собственности или получения имущественных прав на спорный объект, а значит — есть основания для защиты права собственности в порядке ст. 392 ГК. Исходя из указанных обстоятельств, суд первой инстанции удовлетворил иск ООО «Призма Бета».

Суд апелляционной инстанции

Решением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 30 сентября 2014 года, которое было оставлено без изменений постановлением ВХСУ от 17 ноября 2014 года, решение суда первой инстанции было отменено и принято новое решение, которым в иске ООО «Призма Бета» было отказано. Напомним, что именно это решение заявитель при обращении в ВСУ просил оставить без изменений.

Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении иска, исходил из того, что на момент заключения оспариваемого договора истец не был фактическим собственником спорного имущества (т.к. имущество на тот момент принадлежало ЧАО «Днепровская пристань»). Сам договор непосредственно был заключен с соблюдением норм законодательства, поэтому отсутствуют основания для признания его недействительным. Суд апелляционной инстанции констатировал отсутствие недоказанности наличия какого-либо права у истца на спорное имущество и пришел к выводу об отсутствии факта нарушения прав и законных интересов.

В июне 2015 года ООО «Призма Бета» обратилось в Киевский апелляционный хозсуд с заявлением о пересмотре постановления от 30 сентября 2014 года по вновь открывшимся обстоятельствам. Заявитель утверждал, что ему стали известны существенные обстоятельства дела, которые имеют значение для правильного решения спора, но во время рассмотрения дела судом апелляционной инстанции они не были известны.

Новым постановлением от 9 июля 2015 года заявление ООО «Призма Бета» было удовлетворено, что привело к отмене постановления от 30 сентября 2014 года, а решение Хозяйственного суда города Киева от 20 июня 2014 года оставлено без изменений. Отменяя предыдущее постановление, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в июне 2015 года истцу стало известно о заключении эксперта от 8 июня 2015 года №9303/9304/15-42 по результатам судебной строительно-технической экспертизы в рамках уголовного производства. Для спорной недвижимости из этого заключения было важно то, что эксперт установил принадлежность спорного недостроенного паркинга к объекту инвестирования. На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, и на момент рассмотрения дела строительно-технические характеристики недвижимости существовали, но истец не имел доступа к строительной документации.

Оставляя без изменений решение суда первой инстанции, которым иск ООО «Призма Бета» был удовлетворен, суд апелляционной инстанции исходил из того, что действительный правовой статус спорного имущества, его технические и строительные характеристики и неотъемлемость его от объекта инвестирования свидетельствуют о закреплении права на данный объект у истца, являющегося инвестором, на основании приведенных выше положений ГК и Закона «Об инвестиционной деятельности», а также условий инвестиционного договора. При таких обстоятельствах, отчуждение или распоряжении спорным имуществом каким-либо другим образом приводит к тому, что оно выбывает и правового режима, установленного инвестиционным договором, что нарушает законные права и интересы истца, как обладателя прав на объект инвестирования. ВХСУ 15 марта 2016 года оставил решение апелляционной инстанции без изменений.

Позиция Верховного Суда Украины

Верховный Суд Украины принял решение об удовлетворении заявления ООО «Стилф» (второго ответчика по иску от ООО «Призма Бета»), исходя из следующего. Согласно положениям инвестиционного договора, заключенного между компаниями ООО «Призма Бета» и ЧАО «Днепровская пристань», после завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию, инвестор получает право собственности на данный объект (п. 7.3). 16 марта 2010 года акт готовности к эксплуатации ТРЦ был согласован, а 12 мая 2010 года был выдан сертификат соответствия, который подтверждает соответствие завершенного строительства именно ТРЦ. Строительство спорного объекта было не завершено и его готовность составляет 26%.

Исходя из содержания частей 1 и 2 ст. 331, ч. 1 ст. 182 ГК, раздела 8 Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других имущественных прав (приказ Минюста от 7 февраля 2002 года №7/5), право собственности на новосозданное имущество возникает у лица, которое это имущество создало, после завершения строительства и введения его в эксплуатацию, получения свидетельства о праве собственности и регистрации права собственности. Соответственно, до принятия новосозданного объекта недвижимости в эксплуатацию и его государственной регистрации, право собственности на этот объект не возникает.

До возникновения права собственности на новосозданную недвижимость есть только материалы, оборудование и другое имущество, которое было использовано в процессе строительства (абз. 1 ч. 3 ст. 331 ГК). Эта же статья Гражданского кодекса предоставляет лицу право заключать договора, касающиеся объекта незавершенного строительства. При этом статьей не предусмотрена возможность признания права собственности на недостроенное недвижимое имущество в судебном порядке. Ст. 392 ГК Украины, в которой идет речь о признании права собственности, не порождает его, а только подтверждает ранее полученное на законных основаниях право собственности. Возможность возникновения права собственности по решению суда обусловлена положениями статей 335 и 376 ГК. Учитывая положения инвестиционного договора и положения законодательства, право собственности на спорный объект недвижимости (недостроенный паркинг) не возникало и нарушение такого права не произошло. Таким образом, суд первой инстанции при удовлетворении иска, а также суды апелляционной и кассационной инстанций, пришли к ошибочному выводу о нарушенном праве компании-истца и необходимости защищать такое право на основании ст. 392 ГК.

Также, исходя из того, что истец не получил право собственности на спорный объект, нет оснований и для признания недействительным оспариваемого договора-купли продажи указанного имущества, принимая во внимание то, что инвестиционный договор между истцом и одним из ответчиков не содержал для ООО «Призма Бета» возможности возникновения каких-либо прав на объект незавершенного строительства.

 

ВСУ исключил получение земель без торгов

Юридическая помощь, юридическая защита.Юридические консультации бесплатно и не ограничено во времени.Звоните сейчас.

Получение земель

получение земельполучение земельПолучение земель, правовая позиция ВСУ. Верховный Суд Украины пришел к выводу, что, рассматривая заявление гражданина о предоставлении земельного участка для ведения фермерского хозяйства по сути, орган исполнительной власти или местного самоуправления (а в случае переданного на рассмотрение суда спора — суд) должен дать оценку обстоятельствам и условиям, указанным в заявлении; проверить доводы заявителя, приведенные в обоснование размера земельного участка с учетом перспектив деятельности фермерского хозяйства, получение земельв т.ч. и о наличии трудовых и материальных ресурсов. Поскольку отсутствие надлежащей проверки, формальный подход к решению заявления гражданина создает предпосылки для неоправданного, искусственного использования процедуры создания фермерского хозяйства, как упрощенного, льготного порядка получения другими частными субъектами в пользование земель государственной или коммунальной собственности вне предусмотренной законом обязательной процедурой — без проведения земельных торгов.

Об этом идет речь в Постановлении Судебных палат в гражданских и административных делах ВСУ от 3 февраля 2016 года №6-2902цс15.

Такая правовая позиция членов палат обоснована тем, что при решении исковых требований о законности решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для ведения фермерского хозяйства применению подлежат правила предоставления (передачи) земельных участков для ведения фермерского хозяйства согласно ст. 7 Закона №973-IV «О фермерском хозяйстве», как специального по отношению к ст. 123 ЗК Украины.

Таким образом, по смыслу статей 1, 7, 8 Закона №973-IV заявление гражданина о предоставлении земельного участка для ведения фермерского хозяйства должно содержать комплекс предусмотренных ч. 1 ст. 7 Закона №973-IV условий и обстоятельств. В свою очередь, рассматривая заявление гражданина по сути, орган исполнительной власти или местного самоуправления (а в случае переданного на рассмотрение суда спора — суд) должен дать оценку обстоятельствам и условиям, указанным в заявлении; проверить доводы заявителя, приведенные в обоснование размера земельного участка с учетом перспектив деятельности фермерского хозяйства, в т.ч. и о наличии трудовых и материальных ресурсов.

По результатам указанной проверки орган государственной исполнительной власти или орган местного самоуправления должен убедиться в действительности волеизъявления заявителя, наличии у него желания создать фермерское хозяйство и способности вести хозяйство такого вида; производить товарную сельскохозяйственную продукцию, занимаясь ее переработкой и реализацией с целью получения прибыли на земельных участках, предоставленных для ведения фермерского хозяйства. В противном случае, отсутствие надлежащей проверки, формальный подход к решению заявления гражданина создает предпосылки для неоправданного, искусственного использования процедуры создания фермерского хозяйства, как упрощенного, льготного порядка получения другими частными субъектами в пользование земель государственной или коммунальной собственности вне предусмотренной законом обязательной процедурой — без проведения земельных торгов.

Судебно-юридическая газета

 

Отказ в регистрации

Правова допомога та захист. Юридичні консультації фахівців в галузі права. Представництво в суді. Телефонуйте негайно

Отказ в регистрации

Отказ в регистрации.

Отказ в регистрацииУ разі відмови в реєстрації декларації та повернення її для виправлення недоліків вона

не може вважатися поданою та бути підставою для притягнення до відповідальності.

До такого висновку дійшов ВСУ в постанові від 2 червня 2015 року №816/6496/13а. Читать далее «Отказ в регистрации»