Право собственности в практике ВСУ (незавершенное строительство)

Право собственности в практике

Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины вынесла постановление от 6 июля 2016 года, в котором была изложена позиция о праве собственности на объекты незавершенного строительства.

Исходя из обстоятельств дела, если в инвестиционном договоре специально не предусмотрены вопросы о такой недвижимости, то по закону инвестор не может получить права на это имущество, и застройщик вполне может эту часть недвижимости продать. Как и случилось в деле, о котором идет речь ниже.

В ВСУ обратилось ООО «Стилф» с заявлением о пересмотре решения Высшего хозяйственного суда от 15 марта 2016 года по делу №910/1891/14. В данном деле истцом выступало ООО «Призма Бета», а ответчиками — уже упомянутое ООО «Стилф» и ЧАО «Днепровская пристань». Тематикой иска было признание договора купли-продажи недействительным и признание права собственности.

Заявитель просил упомянутое решение ВХСУ отменить, также отменить постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 9 июля 2015 года, оставив без изменений постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 30 сентября 2014 года. Основанием для этого, по мнению заявителя, служит неодинаковое применение судом кассационной инстанции положений Гражданского кодекса (статьи 186, 203, 213, 215, 392). Заявитель ссылается на ряд постановлений ВХСУ, а также на постановления ВСУ от 18 ноября 2015 года по делам №6-1858цс15 и №244цс14 в подтверждение своих требований.

Суд первой инстанции

право собственности в практикеКак было установлено судами первой и апелляционной инстанции, предметом иска по делу №910/1891/14 является требование ООО «Призма Бета» о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, который был заключен 10 августа 2012 года между ЧАО «Днепровская пристань» и ООО «Стилф», а также о признании за истцом права собственности на данный объект незавершенного строительства — многоуровневый паркинг по адресу: г. Киев, пр-т Генерала Ватутина, 2т (готовность 26%). Суть требования состояла в том, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен между ответчиками с нарушением требований действующего законодательства, без согласования с ответчиком и инвестором строительства спорного объекта недвижимости.

Решением Хозяйственного суда города Киева от 20 июля 2014 года указанный иск был удовлетворен. Решение суда первой инстанции было обосновано тем, что постройка спорной недвижимости (многоуровневого паркинга в составе второй очереди постройки торгово-развлекательного комплекса) была предметом инвестиционного договора между ООО «Призма Бета» и ЗАО «Днепровская пристань» (после смены наименования — ЧАО «Днепровская пристань»). Истец, будучи инвестором, выполнил денежное обязательство по инвестиционному договору, уплатив стоимость объекта строительства (включая как объекты завершенного, так и незавершенного строительства), совершив, таким образом, направленные на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения права требования перехода права собственности на объект строительства или получения имущественных прав на данный объект.

Поскольку ЧАО «Днепровская пристань» при заключении оспариваемого договора купли-продажи не получило в установленном законом порядке согласие инвестора (как вкладчика денежных средств), то это противоречит ч. 5 ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности». Право владения, пользования и распоряжения объектами и результатами инвестиций согласно этой статье принадлежит инвестору (включая торговые операции и реинвестиции). Также суд отметил, что отчуждение объекта незавершенного строительства свидетельствует о том, что истец был лишен права требования перехода права собственности или получения имущественных прав на спорный объект, а значит — есть основания для защиты права собственности в порядке ст. 392 ГК. Исходя из указанных обстоятельств, суд первой инстанции удовлетворил иск ООО «Призма Бета».

Суд апелляционной инстанции

Решением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 30 сентября 2014 года, которое было оставлено без изменений постановлением ВХСУ от 17 ноября 2014 года, решение суда первой инстанции было отменено и принято новое решение, которым в иске ООО «Призма Бета» было отказано. Напомним, что именно это решение заявитель при обращении в ВСУ просил оставить без изменений.

Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении иска, исходил из того, что на момент заключения оспариваемого договора истец не был фактическим собственником спорного имущества (т.к. имущество на тот момент принадлежало ЧАО «Днепровская пристань»). Сам договор непосредственно был заключен с соблюдением норм законодательства, поэтому отсутствуют основания для признания его недействительным. Суд апелляционной инстанции констатировал отсутствие недоказанности наличия какого-либо права у истца на спорное имущество и пришел к выводу об отсутствии факта нарушения прав и законных интересов.

В июне 2015 года ООО «Призма Бета» обратилось в Киевский апелляционный хозсуд с заявлением о пересмотре постановления от 30 сентября 2014 года по вновь открывшимся обстоятельствам. Заявитель утверждал, что ему стали известны существенные обстоятельства дела, которые имеют значение для правильного решения спора, но во время рассмотрения дела судом апелляционной инстанции они не были известны.

Новым постановлением от 9 июля 2015 года заявление ООО «Призма Бета» было удовлетворено, что привело к отмене постановления от 30 сентября 2014 года, а решение Хозяйственного суда города Киева от 20 июня 2014 года оставлено без изменений. Отменяя предыдущее постановление, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в июне 2015 года истцу стало известно о заключении эксперта от 8 июня 2015 года №9303/9304/15-42 по результатам судебной строительно-технической экспертизы в рамках уголовного производства. Для спорной недвижимости из этого заключения было важно то, что эксперт установил принадлежность спорного недостроенного паркинга к объекту инвестирования. На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, и на момент рассмотрения дела строительно-технические характеристики недвижимости существовали, но истец не имел доступа к строительной документации.

Оставляя без изменений решение суда первой инстанции, которым иск ООО «Призма Бета» был удовлетворен, суд апелляционной инстанции исходил из того, что действительный правовой статус спорного имущества, его технические и строительные характеристики и неотъемлемость его от объекта инвестирования свидетельствуют о закреплении права на данный объект у истца, являющегося инвестором, на основании приведенных выше положений ГК и Закона «Об инвестиционной деятельности», а также условий инвестиционного договора. При таких обстоятельствах, отчуждение или распоряжении спорным имуществом каким-либо другим образом приводит к тому, что оно выбывает и правового режима, установленного инвестиционным договором, что нарушает законные права и интересы истца, как обладателя прав на объект инвестирования. ВХСУ 15 марта 2016 года оставил решение апелляционной инстанции без изменений.

Позиция Верховного Суда Украины

Верховный Суд Украины принял решение об удовлетворении заявления ООО «Стилф» (второго ответчика по иску от ООО «Призма Бета»), исходя из следующего. Согласно положениям инвестиционного договора, заключенного между компаниями ООО «Призма Бета» и ЧАО «Днепровская пристань», после завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию, инвестор получает право собственности на данный объект (п. 7.3). 16 марта 2010 года акт готовности к эксплуатации ТРЦ был согласован, а 12 мая 2010 года был выдан сертификат соответствия, который подтверждает соответствие завершенного строительства именно ТРЦ. Строительство спорного объекта было не завершено и его готовность составляет 26%.

Исходя из содержания частей 1 и 2 ст. 331, ч. 1 ст. 182 ГК, раздела 8 Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других имущественных прав (приказ Минюста от 7 февраля 2002 года №7/5), право собственности на новосозданное имущество возникает у лица, которое это имущество создало, после завершения строительства и введения его в эксплуатацию, получения свидетельства о праве собственности и регистрации права собственности. Соответственно, до принятия новосозданного объекта недвижимости в эксплуатацию и его государственной регистрации, право собственности на этот объект не возникает.

До возникновения права собственности на новосозданную недвижимость есть только материалы, оборудование и другое имущество, которое было использовано в процессе строительства (абз. 1 ч. 3 ст. 331 ГК). Эта же статья Гражданского кодекса предоставляет лицу право заключать договора, касающиеся объекта незавершенного строительства. При этом статьей не предусмотрена возможность признания права собственности на недостроенное недвижимое имущество в судебном порядке. Ст. 392 ГК Украины, в которой идет речь о признании права собственности, не порождает его, а только подтверждает ранее полученное на законных основаниях право собственности. Возможность возникновения права собственности по решению суда обусловлена положениями статей 335 и 376 ГК. Учитывая положения инвестиционного договора и положения законодательства, право собственности на спорный объект недвижимости (недостроенный паркинг) не возникало и нарушение такого права не произошло. Таким образом, суд первой инстанции при удовлетворении иска, а также суды апелляционной и кассационной инстанций, пришли к ошибочному выводу о нарушенном праве компании-истца и необходимости защищать такое право на основании ст. 392 ГК.

Также, исходя из того, что истец не получил право собственности на спорный объект, нет оснований и для признания недействительным оспариваемого договора-купли продажи указанного имущества, принимая во внимание то, что инвестиционный договор между истцом и одним из ответчиков не содержал для ООО «Призма Бета» возможности возникновения каких-либо прав на объект незавершенного строительства.

 

Судебные решения в истории 2015 года.

Судебные решенияСудебные решенияСудебные решения, которые будут влиять на практику 2016 года.

Ипотека

Судебные решенияСудебные решения изменят юридическую практику 2016 года. Тяжелая экономическая ситуация в стране привела к плачевным последствиям, вовремя не просчитанным валютными заемщиками. Резкий скачок курса доллара поставил под вопрос их право собственности на заложенные квартиры. Пока в жизнь было воплощено одно решение их проблемы, которое скорее является просто отсрочкой, — в 2014 году был принят Закон «О моратории на обращение взыскания на имущество граждан Украины, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте». Сейчас он действует, и Верховный Суд Украины разъяснив, как его следует применять, придерживается сформулированной правовой позиции.

Согласно правовому заключению ВСУ суды не вправе отказывать в исках об обращении взыскания на предмет ипотеки (соответствующий критериям, установленным Законом), но решение не исполняется в период действия Закона. Поскольку Законом не приостанавливается действие любых нормативных актов в сфере регулирования кредитных правоотношений, в частности тех, которые определяют правовые основания для обращения в судебном порядке взыскания на соответствующие предметы обеспечения, его действие на время разрешения спора само по себе не может быть основанием для отказа в защите нарушенного права. То есть мораторий является отсрочкой исполнения обязательства, а не основанием для освобождения лица от его выполнения. Отметим, что при этом существует особое мнение — судья ВСУ Юрий Сенин считает, что в удовлетворении исков банков следует отказывать (но не по мотивам безосновательности исковых требований, а в связи с вступлением в силу Закона о моратории). Такой отказ имеет лишь временное правовое значение, и заемщик может обратиться с иском после окончания действия моратория.

ВСУ не всегда стабилен в своих позициях, в 2015 году особенный резонанс вызвала его двоякая трактовка ст. 23 Закона «Об ипотеке» в одних и тех же обстоятельств дела, касающегося одного харьковского дома. Весь 2015 год высшая судебная инстанция решала судьбу жильцов, приобретших квартиры в заложенном доме в период действия судебного решения о недействительности ипотеки, которое впоследствии было отменено. В конце 2014 года ВСУ пришел к выводу, что нельзя отобрать предмет ипотеки, если он продан в период действия решения о недействительности ипотеки. Через некоторое время эта правовая позиция была изменена, и ВСУ продолжает настаивать на противоположной: в случае отмены незаконного судебного решения о признании ипотеки недействительной, на основании которого из Государственного реестра ипотек исключена запись об обременении, действие ипотеки подлежит восстановлению с момента совершения первичной записи в реестре, которая исключена на основании незаконного решения суда, поскольку отпало основание исключения этой записи. Это означает, что ипотека является действительной с момента внесения о ней первичной записи в Государственный реестр ипотек. Юристы крайне негативно оценивают подобную практику ВСУ, указывая, что такое непостоянство ставит под удар право собственности в Украине.

Право собственности

Судебные решенияОткрыл собственность для ударов ВСУ еще с одной стороны. В Украине квартиры в новостройках продаются по договорам купли-продажи имущественных прав, а проще говоря — под обещание их построить и отдать (деньги, как водится, вперед). Один такой спор (дело № 6-1858цс15) — о признании права собственности на вновь созданное имущество — путем принятия судебного решения рассмотрел ВСУ. Разъяснено, что, хотя истец и выполнил свои денежные обязательства по договорам купли-продажи имущественных прав, полностью оплатив стоимость квартиры, установленную договором, то есть совершил действия, направленные на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения права требования перехода права собственности на объект строительства, право собственности на спорную квартиру у него не возникло. ВСУ разъяснил, что порядок оформления права собственности на объект инвестирования после принятия такого объекта в эксплуатацию урегулирован действующим на момент заключения договора купли-продажи (в 2012 году изложен в новой редакции договор 2010 года) законами «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и «Об инвестиционной деятельности». По смыслу нормы договоров купли-продажи имущественных прав истец получил лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество. Отметим, что год назад при рассмотрении дела № 6-129цс14 ВСУ высказал противоположную позицию: защита имущественных прав на вновь созданное имущество, принятое в эксплуатацию и оформленное (зарегистрированное) на другое лицо, в случае непризнания этим лицом прав истца на спорное имущество осуществляется в порядке, определенном законодательством, а если такой специальный порядок не определен, то защита имущественного права осуществляется на общих основаниях гражданского законодательства, в частности на основании ст. 392 ГК. При этом решение суда о защите нарушенного права и признание за истцом права на спорное имущество является основанием для регистрации такого права.

Еще один аспект права собственности, получивший новое трактование, — общая совместная собственность супругов на имущество, нажитое в браке. Так, при рассмотрении дела № 6-2333цс15 ВСУ разъяснил, что принадлежность имущества к общей совместной собственности супругов определяется не только фактом приобретения его во время брака, но и совместным участием супругов средствами или трудом в приобретении имущества. Применяя статью 60 СК и признавая право общей совместной собственности супругов на имущество, суд должен установить не только факт приобретения имущества во время брака, но и тот факт, что источником его получения были общие совместные средства или совместная работа супругов. Суд назвал критерии, позволяющие предоставить имуществу статус общей совместной собственности: 1) время приобретения такого имущества; 2) средства, за которые такое имущество было приобретено (источник приобретения); 3) цель приобретения имущества, которая позволяет придать ему правовой статус совместной собственности супругов. Статья 60 СК считается примененной правильно, если приобретение имущества соответствует этим критериям. Отметим, что неоднозначность практики ВССУ давно свидетельствует о небезусловности применения презумпции права общей совместной собственности.

Кредитно-финансовые отношения

Ажиотаж вызвала правовая позиция ВСУ, уже изложенная в 2014 и 2013 годах, согласно которой расписка должна содержать обязательство вернуть долг. Суд разъяснил, что расписка как документ, подтверждающий долговое обязательство, должна содержать условия получения заемщиком в долг денег с обязательством их возврата и дату получения средств. Такая позиция суда следует из своеобразных обстоятельств дела: расписка была выдана в январе 2008 года; из нее следует, что в июле 2007 года ответчик получил 1 500 тыс. долларов США для выкупа земельного участка, при этом она не содержит обязательства возврата полученных денег. ВСУ пришел к выводу, что суды не установили настоящей правовой природы заключенного между сторонами договора и пришли к ошибочному выводу о заключении договора займа.

Вкладчики проблемных банков нашли способ, как получить вложенные деньги обратно, — путем продажи депозитов заемщикам этого же банка. В свою очередь, должники воспользовались возможностью прекратить свои кредитные обязательства на основании совпадения должника и кредитора в одном лице. На сторону потребителей финансовых услуг встал ВССУ при рассмотрении дела № 6-17645св14. Законным признано прекращение кредитных обязательств и договора ипотеки на основании совпадения должника и кредитора в одном лице. ВССУ согласился с выводом низших судов, что в правоотношениях, возникших между истицей (заемщицей, заключившей договор об уступке права требования к банку) и банком, произошло совпадение должника и кредитора в лице истца, что в соответствии со ст. 606 ГК является основанием для прекращения кредитных обязательств последней и прекращения договора ипотеки. Однако ВСУ отменил это решение, поскольку счел, что не произошло совпадения и сочетания должника и кредитора в одном лице в понимании ст. 606 ГК. Юристы считают, что такое решение не влияет на практику зачета встречных требований, поскольку сводится к следующему: 1) договорные отношения сторон не могут привести к прекращению обязательств на основании ст. 606 ГК, и применение данной статьи не зависит от их воли; 2) ст. 606 ГК применяется в случае объединения должника и взыскателя исходя из положений закона с применением принципа «останется только один»; 3) при наличии требований должника к банку его обязательства по кредитному договору могут быть прекращены в связи с односторонним зачетом однородных требований (ст. ст. 601, 602 ГК).

На сторону заемщиков ВСУ встал и в вопросе допустимого срока предъявления к ним иска о возврате кредитных средств. Так, при рассмотрении дел № 6-240цс14, № 6-16цс15, № 6-1926цс15, № 6-698цс15, суд придерживается правовой позиции, согласно которой исковая давность, указанная в не подписанных условиях предоставления кредита, не применяется. То есть, если условия потребительского кредита физическим лицам не были подписаны заемщиком, они не являются частью заключенного договора, поэтому применяется срок исковой давности, установленный законом.

Тарифы

Резкий скачок тарифов на жилищно-коммунальные услуги заставляет задуматься, чем тариф обусловлен и какие его составляющие. Тарифы на газ, тепло и электричество утверждаются централизованно — уполномоченным на это специальным органом. Раньше это была Национальная комиссия, осуществляющая госрегулирование в сфере энергетики. Но Президент своим Указом (вызывающим сомнение в своей законности) объединил эту комиссию с Нацкомиссией, осуществляющей государственное регулирование в сфере коммунальных услуг, назвав орган НКРЭКУ. Этот орган и повысил тарифы на электроэнергию для населения. В Окружной админсуд города Киева начали подавать иски к НКРЭКУ, 8 сентября постановление НКРЭКУ о повышении тарифов было признано незаконным и недействительным с момента принятия. Установлено, что НКРЭКУ не имела полномочий на установление тарифов. Апелляционный суд приостановил производство по делу, поскольку решил, что необходимо обратиться в Конституционный Суд относительно конституционности законов «О естественных монополиях», «Об электроэнергетике», «О государственном регулировании в сфере коммунальных услуг» и указов относительно НКРЭКУ. Отметим, что неконституционность создания и ликвидации Президентом национальных комиссий регулирования естественных монополий уже была установлена в отношении Закона «О естественных монополиях» от 20 апреля 2000 года № 1682-III. Согласно статистике Окружного админсуда города Киева с 1 января по 23 декабря 2015 года в суд поступило 135 исков к НКРЭКУ, подавляющее большинство которых касаются споров по поводу реализации государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, теплоснабжения и питьевого водоснабжения. Суд вынес 77 решений по таким делам с НКРЭКУ в роли ответчика. Из них — 22 постановления (9 постановлений, которыми удовлетворены требования истцов) и 55 определений. По состоянию на 23 декабря 2015 года в производстве суда находится 58 дел по искам к НКРЭКУ.

На тех же основаниях (НКРЭКУ не является правопреемником НКРЭ, а значит не уполномочена менять тарифы) Окружной админсуд Киева отменил тарифы на газ для населения (дело № 826/9907/15). Кроме того, установлено, что постановление № 583 об установлении розничных цен на газ было подписано не уполномоченным на это лицом — исполняющим обязанности председателя. Сейчас дело рассматривает апелляционный суд, процесс был приостановлен до 27 января для повторного вызова истцов.

Еще одно дело, касающееся нормы потребления газа без счетчика, рассматривается в кассационной инстанции. Окружной админсуд Киева признал незаконным и недействительным постановление Кабмина от 29 апреля 2015 года № 237 об уменьшении вдвое нормы потребления газа для всех категорий. Иск был подан к Кабмину недовольными потребителями, которые считают такое уменьшение дискриминационным. Апелляционный суд отклонил жалобу Кабмина, оставив постановление в силе. Отметим, ВАСУ, принимая кассационную жалобу Кабмина к рассмотрению, удовлетворил его ходатайство о приостановлении исполнения обжалованных судебных решений.

Об установлении факта принадлежности имущества наследодателю

Юридические услуги. Юридическая помощь, юридическая защита, юридическая консультация. Адвокаты — уголовные и гражданские дела в суде (ведение).

Об установлении факта

Об установлении факта
Об установлении фактаОб установлении факта. Признание в судебном порядке права собственности на вновь созданное имущество по иску, заявленному к лицу, не оспаривающему такое право собственности, противоречит требованиям статей 15, 331 ГК

Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 7 октября 2015 года рассмотрел дело 6-641цс15 по иску вдовца к исполкому Затоковского сельсовета, ООО «Укрбудинвест», трем физическим лицам об установлении факта принадлежности наследственного имущества умершей, установлении факта принятия наследства и признании права собственности. Наследство — нежилое помещение в пансионате, принадлежало умершей на основании договора досрочного строительства и акта приема-передачи апартаментов по инвестиционному договору долгосрочного строительства. При жизни умершая не успела подать заявление и зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на принадлежащее ей недвижимое имущество, а потому нотариус отказал истцу в выдаче свидетельства о праве собственности на спорное помещение в порядке наследования.

При рассмотрении Суд сформулировал следующую правовую позицию. Статья 331 ГК в редакции до времени смерти (2011 год) устанавливает общее правило, согласно которому право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации. С момента принятия вновь недвижимого имущества в эксплуатацию и его государственной регистрации возникает и право собственности на этот объект, который может быть объектом наследования.

Об установлении фактаВ соответствии с постановлением Кабинета Министров от 22 сентября 2004 года № 1243 «О порядке принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов», принятие в эксплуатацию законченных объектов заключается в подтверждении государственными приемными комиссиями готовности объекта к эксплуатации по его целевому назначению согласно строительным нормам и правилам.

Следовательно, именно с этого момента вновь созданное имущество из категории строения переходит в категорию имущества как объекта гражданского права. К этому сводится и правовое заключение, изложенное ВСУ в деле № 6-131цс13: признание в судебном порядке права собственности на вновь созданное имущество по иску, заявленному к лицу, не оспаривающему такое право собственности, противоречит требованиям статей 15, 331 ГК.

При этом в соответствии с частью первой статьи 182 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В соответствии с требованиями статьи 1216 ГК наследованием является переход прав и обязанностей (наследства) от физического лица, которое умерло (наследодателя) к другим лицам (наследникам).

В состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства и не прекратившиеся вследствие его смерти (статьи 1218 ГК).

Таким образом, в отличие от объектов гражданских прав (вещей, имущества, имущественных прав и т.п.), объектами наследства по ГК являются права и обязанности, в том числе объекты гражданских прав, принадлежащие лицу на время смерти, право собственности или права по договору, если эти права не связаны с личностью наследодателя.

В этом деле суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводом суда первой инстанции, не учел, что право собственности на объект вновь созданного недвижимого имущества возникает с момента введения его в эксплуатацию и его государственной регистрации, при этом требования о признании права собственности на объект недвижимости должны быть заявлены к лицу, которое оспаривает или не признает такое право.