Вывод о прекращении ипотеки

Юридическая помощь и защита по делам о преступлении против жизни и здоровья личности, против собственности, в сфере обращения наркотических веществ. Юридические консультации. Адвокаты. Ведение дел в суде.

Вывод о прекращении ипотеки

Вывод о прекращении ипотеки

Вывод о прекращении ипотеки. Факт того, что срок договора кредита не истек, не может быть основанием для отказа от погашения полностью или частично

задолженности за счет не реализованного по результатам торгов предмета ипотеки

Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 7 октября 2015 года рассмотрел дело 6-222цс15 о прекращении ипотеки в

связи с возвращением исполнительного документа взыскателю, отказавшемуся от погашения задолженности за счет не реализованного по результатам торгов

предмета ипотеки.

Фабула дела

В соответствии со статьей 1 Закона «Об ипотеке» ипотека — это вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во

владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой

обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в

порядке, установленном настоящим Законом.

Согласно статье 17 Закона ипотека прекращается в случае: прекращения основного обязательства или окончания срока действия ипотечного договора;

реализации предмета ипотеки в соответствии с настоящим Законом;

приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки;

признания ипотечного договора недействительным; уничтожения (утраты) переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель не

восстановил его; на иных основаниях, предусмотренным настоящим Законом.

Вывод о прекращении ипотекиПо содержанию частей 1 и 3 статьи 49 Закона (в редакции, действовавшей на момент проведения публичных торгов) в течение 10 дней со дня объявления

открытых торгов несостоявшимися, ипотекодержатели и другие кредиторы должника согласно приоритету их зарегистрированных требований имеют

право приобрести предмет ипотеки по начальной цене путем зачета своих обеспеченных требований в счет цены имущества. Если ипотекодержатель не

воспользовался правом, предусмотренным частью первой этой статьи, по результатам других публичных торгов, ипотека может быть прекращена по

решению суда.

Право суда

Системный анализ положений статей 3, 17 и 49 Закона свидетельствует о том, что прекращение ипотеки в связи с применением этого Закона является

правом суда, решение которого должно приниматься с учетом конкретных обстоятельств дела. При этом следует учитывать срок договора, размер

задолженности, а также установленные по делу обстоятельства, а именно:

  • продолжается ли действие кредитного договора после обращения взыскания на предмет ипотеки;
  • обращено ли на всю сумму задолженности по кредиту взыскание; какие последствия сохранения или прекращения ипотеки, учитывая интересы обеих сторон договора кредита и договора ипотеки;
  • основания отказа ипотекодержателя от получения предмета ипотеки;
  • действуют ли стороны добросовестно;
  • и тому подобное.

Суды установили, что исполнительная надпись нотариуса выдана на задолженность по кредиту в размере 295 491, 22 долл. США; задолженность по

процентам — 20 492,62 долл. США; пеня — 6 638,48 долл. США, а всего 322 622, 32 долл. США. Обращено взыскание на предмет ипотеки стоимостью 422 961

долл. США на момент заключения договора ипотеки.

При таких установленных обстоятельств дела факт того, что срок договора кредита не истек, не может быть основанием для отказа от погашения

полностью или частично задолженности за счет не реализованного по результатам торгов предмета ипотеки, поскольку нарушает права должника на

законное ожидание принятия предмета ипотеки в счет погашения задолженности и искусственно увеличивает задолженность должника по

кредитному договору.

Поскольку согласно положениям статьи 11 Гражданского кодекса стороны в договоре должны действовать добросовестно, и банк в соответствии с

договором избрал способ защиты своих прав путем взыскания задолженности и обращения взыскания на предмет ипотеки, то должник вправе ожидать

погашения задолженности за счет предмета ипотеки до истечения срока кредитного договора.

Следовательно, обоснованным является вывод о прекращении ипотеки, поскольку отказ банка от погашения задолженности за счет получения

ипотеки нарушает принцип равенства прав и обязанностей кредитора и должника и искусственно приводит к увеличению задолженности по кредиту.

О начальной цене на предмет ипотеки

Ведение дела в суде. Юридическая консультация

О начальной цене на предмет ипотеки в денежном выражении — Верховный Суд Украины

о начальной цене на предмет ипотеки
О начальной цене на предмет ипотеки. О начальной цене на предмет ипотеки тема интересная и актуальная сегодня. Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 7 октября 2015 года рассмотрел дело 6-1935цс15 об обращении взыскания на предмет ипотеки.

При рассмотрении Суд пришел к такому же выводу относительно установления цены ипотеки, как и в деле № 6-61цс15.

Положениями части первой статьи 39 Закона «Об ипотеке» предусмотрено, что в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда указываются:

общий размер требований и все его составляющие, подлежащие уплате ипотекодержателю из стоимости предмета ипотеки;
описание недвижимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования ипотекодержателя;
меры по обеспечению сохранности предмета ипотеки или передачи его в управление на период до его реализации, если таковые необходимы;
способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 настоящего Закона;
приоритет и размер требований других кредиторов, подлежащих удовлетворению из стоимости предмета ипотеки;
начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации.

о начальной цене на предмет ипотекиВ пересматриваемом деле суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, принял решение

об обращении взыскания на предметы ипотеки путем их продажи на публичных торгах в рамках процедуры исполнительного производства по

начальной цене, которая устанавливается на уровне не ниже обычных цен на этот вид имущества, на основании оценки, проведенной субъектом оценочной

деятельности (независимым экспертом) на стадии оценки имущества при проведении исполнительных действий.

При этом суд не указал начальную цену предмета ипотеки для его дальнейшей реализации, определенную в соответствии с частью шестой статьи

38 Закона «Об ипотеке». Ссылка суда первой инстанции в резолютивной части решения на определение начальной цены предмета ипотеки при

осуществлении исполнительного производства противоречит требованиям статей 39 и 43 Закона «Об ипотеке».

Исходя из содержания понятия «цена», как формы денежного выражения стоимости товара, услуг и т.п., анализа норм статей 38, 39 Закона «Об ипотеке»

судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины пришла к правовому выводу, что в понимании нормы статьи 39 Закона «Об

ипотеке»установление начальной цены предмета ипотеки в денежном выражении осуществляется по процедуре, предусмотренной

частью шестой статьи 38 настоящего Закона.

Законопроект №2037-а от 08.06.2015

Законопроект №2037-а от 08.06.2015 все за и против: в чьих интересах «популистский» законопроект?

Законопроект.

ЗаконопроектИпотека против здравого смысла. Народные депутаты продолжают попытки протолкнуть в парламент популистские законопроекты, принятие которых на

самом деле может спровоцировать волну мошенничества и банковский кризис.

С заботой о заемщиках?

Очередным депутатом, который разработал законопроект с намерением защитить хороших украинских заемщиков от плохих украинских банков, стал Александр Фельдман.

Сейчас в комитете ВРУ по вопросам финансовой политики и банковской деятельности рассматривается его законопроект №2037-а от 08.06.2015 о внесении изменений в закон «Об ипотеке».

Этим документом нардеп предлагает дополнить закон новой статьей 17-1, в которой зафиксировать, что ипотекодатель вправе обратиться с односторонним

заявлением о передаче предмета ипотеки – жилого дома или жилого помещения — ипотекодержателю.

После подачи такого заявления на предмет ипотеки прекращают начислять проценты и неустойки. В свою очередь, задолженность по обеспеченным

ипотекой обязательствам погашается путем обращения взыскания на предмет ипотеки.

«Если стоимости жилья недостаточно для полного удовлетворения требований ипотекодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству

считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается», – говорится в законопроекте.

Как объясняет автор законопроекта Александр Фельдман, заемщик, в отличие от финансового учреждения, несет непосредственный риск уменьшения рыночной

стоимости предмета ипотеки на момент реализации по сравнению с моментом возникновения ипотечных обязательств.

«Законопроектом предлагается ввести принцип: не можешь платить – верни ключи банку. То есть заемщик будет иметь право по собственной инициативе

обратиться в финансовое учреждение с заявлением о возврате предмета ипотеки – жилого дома или жилого помещения.

Такое заявление будет иметь следствием прекращение начисления процентов по кредитному договору, а также штрафов и пени. После этого финансовое

учреждение сможет удовлетворить требования к заемщику за счет стоимости предмета ипотеки», – сказано в пояснительной записке к законопроекту.

Популистская идея

Эксперты не стесняются называть такую инициативу нардепа популистской и лишенной здравого смысла.

«В текущих условиях он банкам невыгоден, так как его принятие чревато крупными потерями для тех банков, которые активно кредитовали под

обеспечение ипотекой, – говорит партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков.

При этом, как отмечает юрист, законопроект не ограничил круг ипотекодателей, к которым применяется указанная норма, только физлицами-заемщиками.

Т.е. потенциально многие юрлица смогут очиститься от обязательств перед банками-кредиторами, передав им заложенную жилую недвижимость, а

учитывая то, что в некоторых случаях ипотека жилой недвижимости являлась лишь одним из видов обеспечения исполнения обязательств, при этом стоимость

предмета ипотеки покрывала лишь малую часть размера кредита, этот законопроект в его нынешнем виде юрист называет попыткой легитимизировать кредитное мошенничество.

«Даже не имея представления о картине на рынке в целом и основываясь только на материалах, которые попадали в нашу фирму, могу уверенно сказать, что в

случае, если проект станет законом, банки потеряют миллиарды», – уверен он.

Банкиры с таким мнением согласны

Как объясняет председатель правления «Коммерческого индустриального банка» Вадим Березовик, законопроект ставит

в неравные условия не только банки и их вкладчиков, но и самих заемщиков.

«Пока применительно к законопроекту мы говорим о честных заемщиках, исправно выполнявших обязательства по кредиту до тех пор, пока

обстоятельства не вынудили их перестать платить, законопроект еще можно обсуждать. Но если речь заходит об откровенных мошенниках, которые злостно

уклоняются от обслуживания долга, отношение к нему меняется.

Ведь в таком случае даже без учета падения цен на недвижимость, только за счет начисленных штрафов и пеней, вырученной на торгах суммы окажется

недостаточно для полного закрытия долга. И снова выходит так, что самые честные и дисциплинированные пострадают несоизмеримо больше. Как

следствие, могут пострадать вкладчики, чьими средствами во многом и кредитовалась ипотека в минувшие годы», – объясняет банкир.

Управляющий партнер АО Arzinger, руководитель практики недвижимости и строительства Тимур Бондарев поясняет, что главная идея, заложенная в

законопроекте №2037-а, взята из распространенного на западе подхода к жилищному кредитованию, согласно которому с возвращением ипотечного

объекта жилой недвижимости банку кредит, взятый на покупку такого объекта, погашается. Но, как подчеркивает юрист, законопроект не содержит четкого

механизма для реализации этого подхода.

Предлагаемые Фельдманом изменения по сути позволяют заемщику в одностороннем порядке вносить изменения в договор ипотеки и даже разрывать

его. Понятно, что никакой другой стороне такая вольность понравиться не может.

Тем более, как уточняет Тимур Бондарев, для прекращения основного обязательства подачи упомянутого заявления недостаточно, так как

задолженность считается погашенной только с момента обращения взыскания на предмет ипотеки.

Законопроект же упускает эту основную часть процедуры, поскольку не содержит прямых отсылок ни к одному из существующих способов обращения

взыскания на предмет ипотеки, а также не предусматривает обязательства кредиторов обратить взыскание на предмет ипотеки.

О здравом смысле

Правда, как отмечает Максим Копейчиков, нельзя отрицать, что проект все же несет некую социальную функцию.

«Известно немало случаев, когда банк, недооценив риски при выдаче кредита, сейчас уже не удовлетворяется обращением взыскания на переданную в ипотеку недвижимость», – говорит он.

Но в целом и юристы, и банкиры законопроектом недовольны. Как минимум, по их мнению, он нуждается в серьезной доработке.

«Анализ положений законопроекта, особенно на предмет их соотношения с действующими положениями законодательства, дает основания предполагать,

что внесение такой инициативы было продиктовано иными целями, нежели желанием усовершенствовать законодательство с целью предотвращения

последствий кризиса», – предполагает Тимур Бондарев.

Максим Копейчиков добавляет, что законопроект имеет право на жизнь только в случае серьезной доработки и четкого определения критериев, при которых

возможен такой зачет – это должно быть возможно только в случае кредитов, выданных для приобретения той недвижимости, которая передается

ипотекодателем ипотекодержателю, но ни в коем случае не распространяться на коммерческих заемщиков и на те случаи, когда ипотека жилой недвижимости

является не единственным обеспечением по кредиту.